Contrato de arrendamiento local comercial
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Descargar Word¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
Un contrato de arrendamiento de local comercial es el documento legal mediante el cual el arrendador cede temporalmente el uso y goce de un inmueble —local, oficina, bodega o nave industrial— al arrendatario para el ejercicio de una actividad comercial, industrial o de servicios, a cambio del pago de una renta mensual más IVA.
A diferencia del arrendamiento habitacional, el arrendamiento comercial siempre causa IVA del 16% sobre la renta, conforme al Art. 20 Fracción II de la Ley del IVA. Este impuesto es acreditable para el arrendatario persona moral o física con actividad empresarial.
En México, el arrendamiento comercial se rige por el Código Civil Federal (Arts. 2398–2496) y supletoriamente por el Código de Comercio cuando alguna de las partes es comerciante. Cada estado puede tener disposiciones específicas.
Arrendador
Propietario o administrador del inmueble comercial. Tiene la obligación de entregarlo en condiciones aptas para el uso pactado y expedir factura por la renta más IVA.
Arrendatario
Empresa o persona física que ocupa el inmueble para su negocio. Debe respetar el giro comercial autorizado y pagar la renta más IVA en los términos pactados.
IVA y obligaciones fiscales en el arrendamiento comercial
El arrendamiento de inmuebles para uso comercial tiene implicaciones fiscales específicas que deben quedar claras en el contrato.
IVA del 16% siempre — El arrendamiento comercial nunca está exento de IVA, a diferencia del habitacional sin muebles.
Facturación obligatoria — El arrendador debe emitir CFDI por cada pago de renta, desglosando el IVA correspondiente.
Retención de ISR — Si el arrendatario es persona moral, debe retener el 10% de ISR sobre la renta y enterarlo al SAT.
IVA acreditable — El arrendatario con actividad empresarial puede acreditar el IVA pagado contra el IVA de sus ventas.
Incremento anual — El contrato debe especificar si el incremento es conforme al INPC o un porcentaje fijo negociado.
Depósito en garantía — No causa IVA ni ISR cuando se recibe. Solo tributa si el arrendador lo aplica por incumplimiento.
Cláusula de extinción de dominio — obligatoria
Nuestros contratos incluyen automáticamente la cláusula de extinción de dominio, mediante la cual el arrendatario declara que el local no será utilizado para actividades ilícitas. Esta cláusula protege al arrendador de que el Estado confisque su propiedad por delitos del inquilino.
Qué debe contener un contrato de arrendamiento de local comercial
Un contrato comercial bien redactado protege al arrendador y al arrendatario. Nuestro generador incluye todos los elementos recomendados por la práctica jurídica mexicana.
Giro comercial específico
Define exactamente la actividad para la que se arrienda el local. El arrendatario no puede cambiar el giro sin autorización escrita. Es la cláusula más importante en contratos comerciales.
Uso de suelo y tipo de inmueble
El contrato debe especificar el uso de suelo autorizado: comercial, mixto o industrial. Un uso diferente al permitido por las autoridades puede ocasionar clausuras y responsabilidades legales.
Renta base más IVA desglosado
El contrato debe indicar por separado la renta base y el IVA del 16%. Nuestro generador calcula el desglose automáticamente para facilitar la facturación de ambas partes.
Mejoras y adecuaciones
Regula quién puede hacer modificaciones al local, bajo qué condiciones y qué pasa con las mejoras al término del contrato. Evita conflictos sobre instalaciones, rótulos y obras realizadas.
Tipos de garantía en el arrendamiento comercial
La garantía protege al arrendador ante el incumplimiento de pago o la desocupación tardía del local.
Depósito en garantía
El arrendatario entrega entre 1 y 3 meses de renta como garantía. Es la opción más común en arrendamientos comerciales de menor escala. No causa IVA al momento de la entrega.
Obligado solidario
Persona que responde del pago simultáneamente con el arrendatario. El arrendador puede cobrarle a cualquiera de los dos sin agotar acciones previas. Es la garantía más sólida en la práctica.
Fiador
Garante secundario. Para equipararlo al obligado solidario, el fiador debe renunciar expresamente a los beneficios de orden, excusión y división — nuestro contrato lo incluye automáticamente.
Pena convencional
Monto diario que el arrendatario paga si no desocupa el local al término del contrato. Es un complemento a la garantía principal y desincentiva los retrasos en la entrega.
Variaciones por estado en el arrendamiento comercial
El Código Civil Federal es el marco general, pero cada estado puede tener disposiciones específicas que afectan al contrato. Las más relevantes para arrendamiento comercial son las siguientes.
Ciudad de México
El tope de incremento anual vinculado a la inflación del Banco de México aplica únicamente a arrendamiento habitacional — no a locales comerciales. Sin embargo, el arrendador debe registrar todos los contratos de arrendamiento ante las autoridades capitalinas en un plazo máximo de 30 días naturales tras la firma.
Jalisco
Los contratos ratificados ante el Instituto de Justicia Alternativa (IJA) adquieren fuerza de sentencia ejecutoriada. Ante incumplimiento, el arrendador puede ir directamente a ejecución sin necesidad de juicio previo. Se recomienda especialmente en arrendamientos comerciales de largo plazo o con montos elevados.
Nuevo León
Nuevo León permite arrendamientos comerciales de hasta 40 años y arrendamientos industriales de hasta 50 años, frente a los 20 años que establece el Código Civil Federal como límite general. Es el estado con mayor flexibilidad para contratos mercantiles de largo plazo.
Estado de México
Sigue el modelo federal con plazos procesales distintos para el desahucio. La cláusula de jurisdicción debe señalar específicamente los juzgados civiles del distrito judicial donde se ubique el inmueble para evitar conflictos de competencia en caso de litigio.
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Ir al generadorPreguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento de local comercial
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
Es el contrato mediante el cual el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble —local, oficina, bodega o nave industrial— al arrendatario para el ejercicio de una actividad comercial a cambio de una renta mensual más IVA.
¿El arrendamiento de local comercial siempre paga IVA?
Sí, siempre. El arrendamiento de inmuebles para uso comercial, industrial o de servicios causa IVA del 16% sin excepciones, conforme al Art. 20 Fracción II de la Ley del IVA. El único arrendamiento exento de IVA es el de casa habitación sin amueblar.
¿Qué es el giro comercial en el contrato?
Es la actividad específica autorizada para el local. Por ejemplo: venta de ropa, restaurante, oficinas administrativas o almacén. El arrendatario no puede cambiar el giro sin autorización escrita del arrendador, bajo pena de rescisión inmediata del contrato.
¿Puede el arrendatario hacer modificaciones al local?
No sin autorización escrita previa del arrendador. Las mejoras realizadas con autorización quedan en beneficio del inmueble al término del contrato, sin derecho a indemnización salvo pacto expreso. Las obras no autorizadas obligan a reponer el local a su estado original.
¿Qué plazo mínimo tiene un arrendamiento comercial?
El Código Civil Federal no establece plazo mínimo para arrendamientos comerciales. El plazo más común en la práctica es de 12 a 36 meses con prórroga automática. En Nuevo León pueden pactarse hasta 40 años para uso comercial.
¿Qué pasa si el arrendatario no desocupa al término del contrato?
El arrendador puede iniciar un juicio de desahucio. Se recomienda incluir una cláusula de pena convencional —monto diario por retraso en la desocupación— para desincentivar esta situación. Nuestro generador permite configurar este monto.
¿El depósito en garantía causa IVA?
No al momento de recibirlo. El depósito en garantía es un activo pasivo del arrendador que no causa IVA ni ISR cuando se entrega. Solo tributa si el arrendador lo aplica al pago de rentas vencidas o daños al inmueble.
¿Puede el arrendatario colocar rótulos y publicidad en el local?
Depende de lo que se pacte en el contrato. Sin una cláusula expresa, el arrendatario necesita autorización del arrendador. Nuestro generador incluye una sección específica para regular la rotulación y publicidad exterior.
Documentos orientativos basados en el Código Civil Federal y las legislaciones estatales de México. No constituyen asesoría jurídica. Se recomienda consultar a un abogado o notario antes de firmar cualquier contrato.